Antes de formalizar y firmar el contrato de compraventa de una vivienda o propiedad hay que tener en cuenta una serie de cuestiones que deben ser gestionadas previamente, una de ellas el contrato de arras.
El contrato de arras
El contrato de señal o de arras es un acuerdo firmado por el comprador y vendedor de una propiedad y se considera la reserva para la venta de esta propiedad.
Este documento o contrato privado es un preacuerdo que confirma que se llevará a cabo la venta. El documento supone la obligación de firmar posteriormente el contrato de la compraventa, adelantando también una cantidad de dinero en concepto de arras, que se entregará a modo de señal y servirá de entrada al propietario, descontándose del precio final del inmueble.
Tipos de arras
En función de la intención de las partes, existen tres tipos de contrato de señal o arras cuando va a realizarse la compraventa de una vivienda.
- Contrato de arras confirmatorias: Es una aceptación en firme de la compraventa. En caso de que una de las partes incumpla el contrato, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución e indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
- Contrato de arras penales: Se entregan las arras como garantía de cumplimiento del contrato suponiendo una indemnización si se llevase a cabo el incumplimiento del contrato.
- Contrato de arras penitenciales o de desistimiento: Se puede renunciar a la compraventa antes de realizar la firma de escritura ante notario. En el caso de que renuncie el comprador, perderá la señal que ha entregado y en el caso de que sea el vendedor deberá entregar la cantidad de señal doblada. Están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
¿Qué información lleva el documento de arras?
En el contrato de arras deben aparecer las cuestiones que han sido acordadas por el comprador y el vendedor, los datos que aparecerán en el futuro contrato de compraventa de la vivienda. Lo mínimo que debe contener, por norma general, es:
- Datos personales del comprador y vendedor, incluido el DNI.
- Datos de la vivienda: dirección, información de todas las características de la vivienda, referencia catastral, número de cédula de habitabilidad y fecha de expedición.
- Precio de venta de la propiedad y forma de pago.
- Fecha límite para vender el inmueble.
- Cargas e impuestos que lleve la propiedad consigo.
- Gastos de compraventa: en el contrato tiene que quedar constancia de cómo se pagarán todos los gastos y por parte de quién serán pagados.
- Señal: la cantidad de dinero del contrato de arras, aclarando si eso se descontará del precio final o no.
¿Quién firma el contrato de arras?
De forma general, el contrato de arras lo firman el comprador y el vendedor de la propiedad.
En el caso de que sea comprada por un matrimonio, uno de los dos miembros puede firmar en nombre de los dos. En caso de que sea una pareja que no haya contraído matrimonio o un matrimonio con régimen de separación de bienes, deben firmarlo los dos.
¿Qué cantidad de dinero se entrega en concepto de arras?
El importe que se entrega en concepto de señal o arras es acordado entre las partes. La cantidad entregada suele oscilar entre el 5% y el 15% del importe total de la compraventa.
¿Si no se concede la hipoteca debo pagar las arras?
Si la entidad bancaria no concede la hipoteca para comprar la propiedad, la obligación de cumplir el contrato de arras firmado dependerá de lo acordado en el mismo.
En el texto puede aparecer qué pasaría en el caso de que el préstamo hipotecario sea denegado por parte de la entidad, por lo tanto no habría obligación de cumplirlo si se añade esta cláusula, en la que se especifica que se exime del pago en el caso de que no se conceda el préstamo hipotecario.
