Sale and lease back (SLB) o compra con arrendo posterior es un tipo de operación muy frecuente en el mercado inmobiliario. Te explicamos en detalle en qué consiste la transacción y todo lo que necesitas saber sobre este concepto fundamental del sector inmobiliario.
La operación de sale and leaseback, también llamada lease-back o retroleasing, consiste en la venta a un inversor, que puede ser una empresa o sociedad de leasing, de un inmueble y la suscripción a continuación de un arrendamiento a medio o largo plazo sobre el mismo, generalmente con un contrato de alquiler de entre 10 y 20 años. De esta manera, el vendedor no tiene que desalojar el inmueble que ha vendido y sigue teniendo derecho a permanecer en el espacio mediante un contrato de alquiler. Además, a su vez puede obtener la liquidez inmediata que resulta de esa venta.
En 2024 las transacciones de sale and lease back continúan siendo una opción financiera atractiva para empresas que poseen bienes inmuebles y requieren de liquidez para impulsar el crecimiento de su negocio. Con este mecanismo convierten el capital de su activo inmobiliario en dinero efectivo, por lo que aumentan sus recursos disponibles.
Sale & lease back inmobiliario
Los contratos de operaciones de sale and lease back suelen estructurarse como arrendamientos triple net, asegurándose el inversor una rentabilidad neta a largo plazo, siendo el vendedor quién asumirá todos los gastos inherentes al inmueble durante el periodo de arrendamiento.
Por otro lado, en el contrato de arrendamiento se puede establecer la opción de compra al arrendatario una vez termine el contrato de arrendamiento, por lo que podría recuperar el inmueble en el futuro.
Los contratos de sale & lease back se caracterizan por ser flexibles, ya que se pueden pactar por parte de los interesados según las necesidades. Se tienen en cuenta aspectos importantes como las garantías, resolución como consecuencia del impago de la renta o el mantenimiento y la conservación del inmueble, que suele tener gran trascendencia en la negociación de estas operaciones.
¿Quién lleva a cabo un sale and lease back?
El sale & lease back puede ser realizado tanto por una empresa pequeña que utilice y posea un edificio, como por una gran corporación que tenga numerosas propiedades en diferentes mercados. En cualquiera de los dos casos el objetivo es monetizar un activo inmobiliario.
En el caso de una pequeña compañía, lo que le lleva a realizar este tipo de transacción podría ser la oportunidad que le otorga de abrir otras oficinas o locales comerciales mediante la inyección de capital. Además, con el acuerdo de arrendamiento se asegura que podrá seguir utilizando el inmueble y, por tanto, continuar en la misma ubicación.
Desde el punto de vista de una gran empresa, la finalidad puede ser la de excluir de sus propiedades un activo que no sea esencial. En lugar de tener el capital invertido en el inmueble, se generan los recursos financieros necesarios para reinvertir ese capital continuando en el mismo lugar. Es utilizado además como una forma de reordenar una cartera inmobiliaria en un momento determinado, según las necesidades de la empresa.
¿Cuáles son los beneficios del sale and lease back?
Además de la liquidez inmediata, hay otras razones por las cuales las empresas deciden realizar esta transacción. Algunos de los beneficios que se pueden obtener con una operación de sale & lease back son:
- Sacar rendimiento a los activos en propiedad
- Flexibilidad, ya que mediante el arrendamiento la empresa podrá aumentar o reducir el espacio según sus necesidades
- Reducir riesgos en el caso de querer vender un inmueble o mitigar los riesgos de una venta a futuro
- Las cuotas mensuales serán deducibles
- Posibilidad de reinvertir el importe de la venta del activo a través de la liquidez generada en el negocio
- Ahorrar el coste de una reubicación de la empresa
¿Por qué le interesa al comprador realizar este tipo de operación?
Una de las cuestiones más valoradas es el hecho de obtener una rentabilidad a largo plazo con el activo, mediante el contrato de arrendamiento financiero acordado con el vendedor. Además, el hecho de que sea de media o larga duración le supondrá menos gastos que en los casos en los que sean arrendamientos a corto plazo o renovaciones de contratos. Normalmente el periodo de arrendamiento suele ser largo, de unos 7 o 10 años como mínimo.
Por otro lado, si el inquilino es solvente, tendrá la seguridad de recibir unos ingresos por alquiler y el cumplimiento del contrato. Además, el comprador y arrendador puede percibir la renta neta al pactar que los gastos de mantenimiento, impuestos, seguros, etc. corran a cargo del vendedor o arrendatario.
¿Qué se entiende por sale and leaseback o retroleasing?
El sale and lease back, operación conocida también como lease-back o retroleasing, consiste en realizar la venta de un inmueble a un inversor y la suscripción de un arrendamiento a medio o largo plazo sobre dicho inmueble.
¿Qué ventajas tiene el sale and lease back?
Los beneficios de realizar una operación sale and lease back son la liquidez inmediata y el ahorro en los costes de reubicación, entre otros.
