El derecho de tanteo y retracto establecen una serie de derechos que tiene el inquilino de un inmueble en cuanto a la compraventa del inmueble y su derecho de adquisición preferente.
¿Quieres saber en qué casos se puede aplicar el derecho de tanteo y retracto? Te contamos todo lo que necesitas conocer sobre estos conceptos del sector inmobiliario para que estés al tanto de tus derechos en ambos casos.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo en el arrendamiento de un inmueble determina que cuando el propietario tiene intención de vender un inmueble debe avisar al inquilino de dicha intención, ya que el inquilino tendrá preferencia de compra en igualdad de precio y condiciones de pago que se establezcan sobre la venta de la vivienda arrendada.
Si el inquilino quiere ejercer su derecho de adquirir la vivienda debe finalizar esta compra en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Esta ejecución está regulada por la Ley 29/1994 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
¿Cómo hacer uso del derecho de retracto?
En el supuesto de que el propietario haya traspasado a un tercero el inmueble sin aplicar el derecho de tanteo tendrías la opción de aplicar el derecho de retracto y por tanto anular la compra y tener preferencia para realizarla.
En este caso el inquilino podrá quedarse el inmueble por el mismo precio y condiciones a las que fue vendido. El plazo será también de 30 días naturales.
Obligaciones según el Código Civil
En el artículo 1507 del Código Civil se establece que “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado”.
El artículo 1518 del Código Civil al que se refiere establece que “el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta; y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida».
Tipos de derecho de retracto
- Derecho de retracto convencional
El retracto convencional, también conocido como pacto de retro es «el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva», según el artículo 1507 del Código Civil.
El vendedor se reserva el derecho de recuperarla dentro de un plazo establecido a cambio del precio que recibió por ella.
Este elemento se puede incluir en el contrato de compraventa y su duración será, a falta de un pacto expreso cuatro años desde la fecha del contrato y diez como máximo.
- Derecho de retracto legal
El retracto legal «es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago», según el artículo 1521 del Código Civil.
En este derecho intervienen 3 sujetos: el vendedor, el comprador, un tercero que tiene ese derecho real de adquisición preferente.
Derechos de tanteo y retracto contractuales
En algunos casos mediante un contrato se puede pactar que se apliquen derechos de tanteo o retracto sobre un determinado acuerdo en el que no hubiese legalmente estos derechos.
Excepciones de los derechos
Hay casos en los que el inquilino renuncia al derecho de tanteo o retracto y otros en los que no podrá ejercer el derecho:
- Cuando el inmueble se venda junto con otras propiedades (viviendas o locales) que formen parte de un mismo edificio.
- En los casos en los se venden de forma conjunta con la totalidad de las propiedades (viviendas o locales) de un edificio a un mismo comprador, aunque estos sean de distintos propietarios.
- Cuando la venta se haga al copropietario de un inmueble, que en este caso siempre tendría preferencia en la venta.
- Cuando las partes pacten la renuncia del arrendatario a la adquisición preferente en el propio contrato de arrendamiento, tal y como lo recoge en su artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
