Desde 2015 la contratación anual de oficinas de Madrid ha igualado o superado los 500.000 m², llegando a picos de casi 700.000 m² en 2017 y poco más de 600.000 m² transaccionados en 2018. En los dos primeros trimestres de 2019 se han contratado 200.000 m² y 215.000 m² respectivamente. Sin embargo, estos altos volúmenes de contratación, la escasez de producto de calidad y la disponibilidad cada vez más baja, propician una subida de rentas continua y sostenida. Pero ¿cómo está afectando esto a las rentas del Distrito de Negocios madrileño?, ¿Cuál es el precio medio por metro cuadrado en el CBD?
El CBD o Distrito de Negocios madrileño es bastante particular, ya que no está concentrado geográficamente y es muy alargado y estrecho. Comienza en el Paseo del Prado y va recorriendo todo el Paseo de Recoletos y el Paseo de la Castellana hasta los rascacielos conocidos como las Cuatro Torres, al norte de la Plaza de Castilla. Ensanchándose en el barrio de Almagro y en el Barrio de Salamanca hasta Príncipe de Vergara.
El Distrito de Negocios de Madrid se divide en ocho subzonas que de sur a norte son: Retiro CBD, Castellana Sur-Recoletos, Salamanca CBD, Chamberí CBD, Castellana-Azca, Chamartín CBD, Tetuán CBD, y Castellana Norte.
El Distrito de Negocios de Madrid está compuesto por 569 edificios que constituyen 4,08 millones de metros cuadrados. Tiene una tasa de disponibilidad del 4,26%. La renta media ponderada de salida es de casi 28€/m²/mes y los límites del rango de rentas de salida se encuentran en la parte alta en los 45€/m²/mes de Torre Picasso, propiedad de Pontegadea, el brazo inversor de Amancio Ortega. En el límite bajo del rango encontramos los 11,85€/m²/mes de Orense 25, cuyo propietario es Inmobiliaria Hispana.
En cuanto a los submercados del CBD yendo de sur a norte la situación es la siguiente:
Retiro
La parte del Distrito de Negocios correspondiente al distrito de Retiro es pequeña, ya que está comprendida entre el Paseo del Prado, la calle de Alcalá, la calle de Alfonso XII y el Jardín Botánico.
Es esta una zona eminentemente residencial, a pesar de lo cual contiene 44 edificios de oficinas que representan 243.000 m². La disponibilidad es la más baja de Madrid, tan solo un 0,24%. La renta de salida media ponderada es de 24,63€/m²/mes y el rango está entre los 29,53€/m²/mes de Plaza de la Lealtad 3 y los 13€ de una oficina pequeña de un edificio mixto en la calle Academia 8.
Castellana Sur- Recoletos
Esta zona está ubicada a ambos lados del eje Recoletos – Castellana, comenzando en la Plaza de Neptuno, pasando por la Plaza de Cibeles y finalizando en el cruce con María de Molina.
Encontramos 55 inmuebles de oficinas que conforman 390.000 m² y cuenta con una ratio de disponibilidad del 2,89%. La renta de salida media ponderada es de 26,94€/m²/mes. El límite alto del rango está en los 36,50€/m²/mes del edificio de Inmobiliaria Colonial en el Pº de Recoletos 37 y en el límite bajo encontramos los 20,72€/m²/mes de Fernando el Santo 27, edificio propiedad de varios propietarios privados.
Salamanca
El CBD del Distrito de Salamanca está dentro de lo que los madrileños entendemos como Barrio de Salamanca, acotado entre el Pº de la Castellana, María de Molina, Príncipe de Vergara y la Calle de Alcalá.
Cuenta con 215 edificios de oficinas y poco más de un millón de metros cuadrados. La disponibilidad es 4,63%. La renta de salida media ponderada es de 27€/m²/mes. El precio de alquiler de salida más caro lo representan los 39€/m²/mes de Torre Serrano, propiedad de Infinorsa, y el más barato una planta baja en Hermanos Bécquer 8, por 13,89€/m²/mes.
En el Barrio de Salamanca encontramos algunos de los edificios de oficinas más representativos de Madrid, como el Edifico Beatriz, cuyo propietario es VYOSA, en Ortega y Gasset 29, que acoge a arrendatarios tan ilustres como el Fondo de inversión KKR, la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield, Arcano Partners o más recientemente el despacho de abogados Baker McKenzie. Serrano 73, propiedad de Inmobiliaria Colonial, es un claro ejemplo de reforma integral para conseguir un edificio mono-inquilino, en este caso para el despacho de abogados Allen & Overy.
Otro edificio destacable por su arquitectura y aspecto es Serrano 69, propiedad del Consorcio de Compensación de Seguros. Destaca este edificio por la imagen de su fachada que imita los ventanales de los palacios venecianos.
Chamberí
La zona prime de oficinas del Distrito de Chamberí comienza en la plaza de Santa Bárbara, baja por Génova hasta el Pº de la Castellana y sube por el mismo hasta llegar a Gregorio Marañón, para bajar por el eje Miguel Ángel – Almagro y alcanzar la plaza de Alonso Martínez.
El parque de oficinas contenido en esta área es de 78 inmuebles y 340.000 m². La disponibilidad es del 2,15% y la renta de salida media ponderada es de casi 28€/m²/mes. En el CBD de Chamberí encontramos el segundo edificio más caro de Madrid, se trata de Castellana 41, el cual se comercializa a 40€/m²/mes.
El edificio disponible más barato de esta zona es un edificio mixto y multipropiedad, el Centro Colón, famoso por contener el Club Financiero Génova, ubicado en Marqués de la Ensenada 16, y que sale a mercado con una oficina de 300 m² a 19€/m²/mes.
Nuevos Ministerios – AZCA
El área de esta zona está comprendida entre Gregorio Marañón, la plaza de San Juan de la Cruz, el eje Agustín de Betancourt – Orense, General Perón y La Castellana, incluyendo Nuevos Ministerios y AZCA.
La manzana de AZCA ha sido denominada en numerosas ocasiones como el centro financiero de la capital de España, debido a la concentración de torres de oficinas de las que dispone esta zona. Las más representativas son Torre Europa, propiedad en su gran mayoría de Infinorsa; las dos torres propiedad de la socimi de GMP, que son la antigua sede del BBVA en Castellana 81 y Castellana 77; Torre Picasso, buque insignia de Pontegadea en Madrid; y Torre Titania, construida por El Corte Inglés en la parcela que ocupó el malhadado Edificio Windsor.
La renta media ponderada de salida es de 32,31€/m²/mes y la disponibilidad es un 2,89%. En AZCA encontramos la oficina disponible más cara de Madrid en la planta 43 de Torre Picasso, por 45€/m²/mes. El edificio más económico lo encontramos en un inmueble propiedad de la aseguradora España S.A. sito en General Perón 36, con una renta de salida de 19,74€/m²/mes.
Chamartín
El CBD de Chamartín se configura en un alambicado polígono formado por la parte posterior del Pº de la Castellana, desde María de Molina hasta la Plaza de Castilla, Bajando después por el eje General López Pozas – Padre Damián hasta la Plaza de los Sagrados Corazones, virando entonces al oeste por Paseo de la Habana – parte interior de la Castellana, para girar entonces al este por Joaquín Costa – Francisco Silvela y hasta María de Molina.
Contiene 72 edificios y 325.00 m². Su tasa de disponibilidad es la segunda más baja del Distrito de Negocios, situándose en 1,44%. La renta de salida media ponderada es de 26,53€/m²/mes. El edificio con disponibilidad más caro de Chamartín es Castellana 110, propiedad de la Mutua Madrileña Inmobiliaria, que sale a mercado a 31€/m²/mes. La renta más barata es de 8,80€/m²/mes de una oficina ubicada en un edificio de uso residencial sito en la calle Oquendo.
Tetuán
El Distrito de Negocios en Tetuán está delimitado por las calles General Perón, General Varela – Infanta Mercedes hasta la Avenida de Asturias – Plaza de Castilla, bajando en paralelo a la parte interior de la Castellana para volver a General Perón.
Encontramos 58 edificios de oficinas y 548.000 m². Su disponibilidad supera ligeramente el 3%. La renta media ponderada de salida es de 21,91€/m²/mes. Y el rango está comprendido entre los 30€/m²/mes de Capitán Haya 50, propiedad de Inmobiliaria Colonial, y los 11,85€/m²/mes del edificio de Inmobiliaria Hispana, ubicado en Orense 25.
Castellana Norte
Esta zona toca tres distritos: Chamartín, Tetuán y Fuencarral, y en ella se enclavan parte de los edificios más modernos de Madrid. Se circunscribe a ambas fachadas de Castellana desde la Plaza de Lima y hasta el hospital de La Paz, pasando por las plazas de Cuzco y Castilla.
Esta área dispone de tan solo 23 edificios, pero, sin embargo, debido al gran tamaño de seis de ellos, que igualan o superan los 30.000 m², consiguen que la superficie construida de oficinas alcance los 627.000 m². La disponibilidad se sitúa en poco menos del 7%, la renta de salida media ponderada es de casi 28€ y el rango de rentas está entre los 43,50€/m²/mes y los 16€/m²/mes.
En Castellana Norte encontramos varios inmuebles icónicos del Skyline de Madrid, tales como los dos edificios inclinados de Plaza de Castilla conocidos como Puerta Europa, anteriormente conocidas como Torres KIO. La torre este tiene su propio nombre, Torre Realia.
Más al norte, en lo que fue la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid, está situado Cuatro Torres Business Área, donde hallamos los cuatro rascacielos de Madrid: Torre Foster de Pontegadea, Torre Castellana de Merlin Properties, Torre de Cristal de Mutua Madrileña y Torre Espacio, construida por el Grupo Villar Mir y actualmente propiedad del Grupo Emperador. Próximamente se terminará una quinta Torre, Propiedad del Instituto de Empresa, donde esta escuela de negocios ubicará su universidad.
Gracias Jaime por el desglose por subzonas.
Un abrazo.
¡Muchas gracias por tu comentario, Hugo!