La incorporación de medidas de ahorro en la gestión y mantenimiento de los edificios de oficinas, las iniciativas para mejorar la salud y bienestar de sus ocupantes y las actitudes de respeto medioambiental, están adquiriendo un valor añadido de mercado cada vez más exigido por usuarios, arrendatarios, propietarios o gestores.
La evaluación de la sostenibilidad de un edificio de oficinas ya construido y en funcionamiento varía sensiblemente respecto a un edificio de obra nueva porque hay aspectos muy importantes como su orientación, los materiales utilizados o el uso del suelo, que difícilmente pueden ser modificados.
El Certificado BREEAM® (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology), es un organismo certificador de construcción sostenible que acredita 541.000 edificios certificados desde su creación en 1990. Dispone de una metodología específica para edificios ya existentes,y con un mínimo de dos años de funcionamiento que tiene en cuenta estas particularidades.
La denominada «en uso», es la elegida por Colonial para evaluar la sostenibilidad de todos sus inmuebles de oficinas porque está adaptada a la normativa, idioma y práctica constructiva de España. Permite evaluar el comportamiento real del edificio a través de facturas, mediciones, monitorizaciones y otros registros de consumos, proporcionando los datos necesarios para poder medir y comparar el edificio con otros de similares características o con los estándares y mejores prácticas. Además, disponer de esta información es el punto de partida idóneo para implementar mejoras mediante objetivos concretos y un plan de acción que pueda ser revisado periódicamente.
¿Cómo funciona el Certificado BREEAM®?
El Certificado BREEAM® En Uso se estructura en tres partes independientes, pero relacionadas:
- La parte física o constructiva del edificio.
- La gestión del edificio: determinado por las políticas y procedimientos que llevan las empresas que lo ocupan.
- La gestión del usuario.
Uno de los asesores analiza hasta 200 requisitos divididos en nueve categorías que van mucho más allá de la eficiencia energética, contemplando numerosos aspectos a lo largo de la vida útil del edificio. Dicha evaluación se traduce en las clasificaciones de:
- Aprobado
- Correcto
- Bueno
- Muy Bueno
- Excelente
- Excepcional
Todas ello acompañado de estrellas de uno a seis.
Categorías y requisitos evaluados por BREEAM®
A modo orientativo, algunos de los requisitos evaluados en cada una de las 9 categorías que contempla la metodología son los siguientes:
1. Gestión: Guía del usuario del edificio para que sepa utilizar adecuadamente los sistemas de climatización o conocer cómo gestionar adecuadamente los residuos generados. También se valoran aspectos como la existencia de una política ambiental o clausulas verdes en el contrato entre el propietario y el arrendatario.
2. Materiales: En esta categoría son evaluados aspectos relacionados con la protección contra incendios, un diseño robusto orientado a garantizar la durabilidad de los materiales y minimizar la reposición continua de elementos constructivos, la inspección del estado del edificio, políticas de mantenimiento, etc.
3. Transporte: La accesibilidad y disponibilidad de servicios de transporte público, la existencia de servicios generales como tiendas de alimentación, oficinas bancarias y servicios postales a una distancia adecuada, instalaciones específicas para ciclistas… son algunos de los aspectos evaluados en este ámbito.
4. Residuos: La forma en que se almacenan y gestionan los residuos generados por un edificio de oficinas (papel y cartón, plástico, restos orgánicos, pilas, tóner, lámparas, etc.) también son objeto de análisis por la metodología.
5. Agua: La reducción del consumo se consigue con sanitarios y griferías de bajo consumo, la instalación de dispositivos de ahorro como reductores de caudal o temporizadores, sistemas de detección y prevención de fugas, la monitorización del consumo, un adecuado mantenimiento o medidas más complejas como el reciclaje de agua de lluvia o la reutilización de aguas grises.
6. Energía: Es la categoría con mayor peso en la puntuación final del edificio. Incluye aspectos como la eficiencia energética de las instalaciones de climatización y de iluminación, la monitorización de los consumos, la utilización de detectores de presencia y de luz natural, la instalación de contadores inteligentes de energía, la generación de renovables en el emplazamiento y todas aquellas medidas que permitan reducir el nivel de emisiones de CO2.
7. Salud y bienestar: Evalúa múltiples requisitos que impactan en la salud y el confort del usuario. El nivel de superficie de fachada acristalada y los dispositivos de control de deslumbramiento es una de las primeras cuestiones analizadas. También la calidad del aire interior (las tasas de renovación y de contaminación microbiana), el confort térmico, acústico y lumínico, espacios adecuados de descanso para los trabajadores, su nivel de satisfacción, e incluso las políticas de limpieza o remodelación.
8. Contaminación: Se premia la utilización de refrigerantes de bajo impacto ambiental en las instalaciones del edificio, la reducción de la contaminación lumínica, el análisis del riesgo de inundaciones, las medidas de control de la contaminación del suelo y del agua, el control de las escorrentías mediante sistemas de drenaje sostenible (SUDS), la existencia de separadores de aceite, etc.
9. Uso del suelo y ecología: La existencia de zonas verdes en la parcela o en el entorno más próximo al edificio es especialmente valorada por la metodología. También elementos como cubiertas y muros verdes, o el informe de un ecólogo que identifique mejoras en la ecología y biodiversidad del emplazamiento.
Una nueva forma de gestionar
La sostenibilidad es una forma de gestión que se está consolidando poco a poco en el parque inmobiliario actual, gracias a los beneficios económicos, sociales y ambientales que aporta a todas las personas implicadas en la vida del edificio.
Metodologías como la del Certificado BREEAM® son una hoja de ruta clara y racional para que propietarios e inquilinos, inversores, gestores o consultores puedan evaluar la sostenibilidad del edificio y de las prácticas de gestión sobre el mismo o sus ocupantes.
Situación en España
Existen 288 edificios certificados desde el año 2011 en España, de los cuales el 58% (169) corresponden a edificios ya existentes y en funcionamiento. De estos 169 inmuebles certificados con la metodología En Uso, el 37% (64) son oficinas. Colonial atesora 21 edificios de oficinas certificados, que representan un 32% sobre el total en su sector, acreditando un compromiso con la sostenibilidad pionero en nuestro entorno y al nivel de grandes patrimonialistas europeos donde la metodología está implantada desde el año 1990.
El informe RICS Research de marzo de 2012 publica un pormenorizado estudio del efecto de la certificación en Londres durante el período 2000-2009, concluyendo que las zonas con edificios BREEAM® revalorizan un 1,5% los arrendamientos y un 6% el precio de compra-venta.
Autor: Félix Rodríguez Fernández | Relaciones Institucionales en BREEAM® ES.
