El pasado mes de septiembre Belbex patrocinó la mesa redonda sobre «El Impacto de las Normas Internacionales de Información Financiera 16» organizada por la Asociación Española de Oficinas -AEO-. Esta nueva normativa entrará en vigor el próximo 1 de enero de 2019.
José María Álvarez, presidente de la AEO, presentó a los ponentes: Rafael Pérez Guerra, socio responsable sector inmobiliario y construcción de PwC; María Artega, directora corporate real estate de BBVA; Daniel González, director de contabilidad y administración de Merlin Properties y por último a Javier Bernades, partner director de oficinas e industrial de Cushman & Wakefield quien actuó de moderador.
Álvarez hizo hincapié en la necesidad de que las empresas arrendatarias deben estar preparadas para la entrada en vigor de las NIIF 16 y de que las partes implicadas tengan muy presente la Norma en las negociaciones de arrendamiento que lleven a cabo.
Por su parte, Pérez-Guerra, realizó un primer análisis de las implicaciones de la nueva normativa financiera y su impacto fundamentalmente en el arrendatario, en la fecha de aplicación, en cómo medir la deuda y sus implicaciones en los ratios financieros. Destacó que, si bien para los arrendadores no hay cambios sustanciales con la norma actual, para los arrendatarios la novedad es que éstos deberán incluir en el balance todos los arrendamientos como si fueran compras financiadas.
María Arteaga expuso la visión del “usuario final” o arrendatario y explicó que esta norma ha de tomarse como una oportunidad en la forma de gestionar el portafolio inmobiliario, unificar criterios y, en primera instancia, ver como el impacto financiero puede ser lo menor posible. “La variable clave en todo esto es el periodo de duración del contrato”.
En el caso del director de contabilidad Daniel González participó aportando la visión del arrendador o propietario, y puso de manifiesto que “la norma no va a tener impacto directo contable, pero sí uno indirecto vía la negociación de los contratos en su periodo no cancelable dado que puede dar volatilidad a las valoraciones”.
La nueva normativa financiera puede generar cambios relevantes desde la perspectiva contable y económica. Así, el EBITDA y el ROA variarán al incrementarse el activo y la deuda, y se deberá tener presente el cumplimiento de las normas vigentes vinculadas al volumen de apalancamiento, puesto que las empresas aparecerán como más endeudadas.
La nueva norma establece que los arrendatarios deberán anotar en su activo el correspondiente “derecho de uso” del activo arrendado, y en su pasivo la obligación de pago de las cuotas futuras comprometidas a valor actual. Es decir, descontados al tipo de interés implícito del arrendamiento o, en caso de que no se pueda obtener, al tipo de interés al que el arrendatario se financiaría en mercado para una operación de vencimiento y riesgo similar. Sobre este punto, los ponentes establecieron un intenso debate en el cual se admitió la necesidad de llegar a un acuerdo entre los distintos agentes que intervienen con el fin de que las informaciones sean comparables.
En cuanto a los pagos futuros del arrendamiento, para calcular el valor inicial del pasivo, no se incluirán los pagos que sean variables y que no dependan de un índice, excepto si son fijos en sustancia. El activo se deberá amortizar generalmente de forma lineal.
Por ello se pueden dar importantes cambios en los contratos de arrendamiento, afectando a las operaciones de sale & leaseback, pues no tiene mucho sentido sacar un activo del balance para volverlo a meter y apuntar la deuda en el balance, así como que los contratos se realicen por unos plazos más cortos.
Otro punto que tiene gran influencia es el periodo del contrato de alquiler, no en balde, la tentación puede estar en realizar contratos anuales renovables, si bien resulta difícil admitirlos cuando se trata de una sede corporativa.
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