Montepino invertirá 327 millones en un mega parque industrial en Illescas que se convertirá en «el mayor desarrollo logístico en España de los últimos años». Este es actualmente uno de los proyectos estrella de la compañía propiedad de Bankinter y Valfondo, que se encuentra actualmente preparando su salto al parqué para convertirse en la mayor socimi cotizada especializada en activos logísticos.
Con una cartera al cierre del pasado año de 1.209 millones de euros, Montepino no ha parado de crecer desde que en 2021 la entidad que lidera María Dolores Dancausa adquiriera la mayor parte del capital de la compañía, con un ritmo de inversión medio de 250 millones al año.
El desarrollo de Illescas (Toledo) supone el 98% del polígono industrial de «Los Pradillos II», con una superficie de las parcelas que suman 680.000 m2 que darán lugar a nueve proyectos con una superficie bruta alquilable (GLA) de 424.000 m2.
Actualmente la compañía cuenta con tres naves precomecializadas «dos para grandes compañías del mundo textil y una para alimentación, que ya suponen más del 50% de la GLA total», explica Julián Labarra, director de Desarrollo Corporativo de Valfondo, gestora de Montepino, que apunta que sólo una de ellas suma 140.000 m2 de GLA repartida en tres fases.
La primera de 40.000 m2 ya está entregada, la segunda esperan que esté finalizada en mayo y la tercera estará lista para final de año. «Con estas obras entregadas superaremos los dos millones de m2 operativos en nuestra cartera», asegura el directivo, que señala que Montepino ha escalado ya hasta el top 3 de desarrolladores y propietarios logísticos. Además, la compañía cuenta en Illescas con un segundo proyecto en construcción que se entregará previsiblemente en el mes de septiembre y un tercer proyecto que se finalizará en el verano de 2024.
La estrategia de Valfondo pasa por promover activos llave en mano. «Esto es precisamente lo que, entre otras cosas, nos permite diferenciarnos del resto de competidores, ya que hacemos los activos a medida de los clientes y eso genera mucho valor», explica Labarra, que espera tener comercializados los nueve desarrollos «entre este año y principios del que viene».
«Una de las ventajas de ir de la mano del cliente es que su satisfacción con el proyecto es muy alta. De hecho, nuestra nave más antigua es de 2007 y no se ha ido ningún inquilino», destaca el directivo, que apunta que mientras que la media de contratos logísticos en el mercado es de 3 años, con los proyectos llave en mano suelen están por encima de los 10 años.
«Nosotros nos caracterizamos por desarrollar activos de primera calidad, con especificaciones técnicas de última generación totalmente desarrolladas por Montepino», apunta Labarra. Así, promueven activos de Clase A, con una media de 13,7 metros de altura libre y con certificados Leed en el 100% de los proyectos».
Apuesta por Castilla-La Mancha
La apuesta de Montepino por Illescas es muy grande. «Este mega parque es la primera parte de un proyecto general mucho más grande, pero vamos paso a paso», apunta el directivo, que asegura que ya tienen en el radar otro suelo cercano que todavía no está urbanizado, pero que en un futuro podría ser objeto de compra.
«Nuestro proyecto cuenta con una excelente localización con fachada a la autovia A-42 que conecta Madrid con Toledo, por lo que se trata de una ubicación estratégica en la zona centro», explica Labarra.
En Castilla-La Mancha, la compañía ha invertido 1.187 millones de euros en los últimos cinco años y actualmente el 77,5% de su portfolio se encuentra en esta región. Así, en la comunidad, la promotora cuenta con 25 activos de los cuales 8 están operativos, 5 en construcción y 12 suelos, con una superficie de 1,42 millones de m2, delos cuales 958.177 m2 están construidos o en construcción.
Crecimiento en el exterior
Labarra asegura que tras la euforia vivida en el sector estos años atrás por el boom del ecommerce ahora la situación ha cambiado. «Prácticamente estamos solos comprando suelo. La mayoría del resto de inversores institucionales están en modo wait and see, solo hay algunos inversores privados comprando», destaca el directivo.
Montepino, que cruzó fronteras y cuenta ya con el mayor desarrollo logístico de Portugal. «Estamos empezando a alcanzar un volumen considerable en España. Con el suelo que tenemos en dos o tres años seremos el mayor desarrollador del país y ahora queremos diversificar mediante nuestra expansión internacional», explica Labarra. «En Europa los precios se han ajustado más que en España y teniendo capital disponible pensamos que es el mejor momento para hacerlo, por lo que miraremos operaciones en Alemania, Francia, Países Bajos y Polonia», concluye Labarra.
