BBVA, Merlin Properties y Grupo Sanjose están a escasos días de cerrar la adquisición de los terrenos de Adif y Renfe en el entorno de la Estación de Chamartín, en Madrid, y de dar así el pistoletazo de salida para el que se erige en el mayor desarrollo urbanístico proyectado enEspaña y en Europa: Madrid Nuevo Norte (MNN).
Los tres grupos privados, liderados por la entidad vasca, y las distintas entidades públicas propietarias de los suelos prevén firmar antes del 30 de noviembre la transacción, que implica un desembolso de 1.245 millones de euros.
CreaMNN, la sociedad controlada por BBVA (75,54% del capital) y participada por la socimi Merlin Properties (14,46%) y la constructora GrupoSanjose (10%), y Adif, Adif Alta Velocidad, Renfe Operadora y Renfe Mantenimiento, las empresas públicas titulares de distintos lotes de suelos, están ultimando los detalles finales de una operación, históricamente conocida como Operación Chamartín, que se ha dilatado durante más de 30 años por distintas razones, económicas y políticas.
En 2023 las partes se dieron una nueva prórroga, la tercera, para concretar la compraventa. Termina el próximo 30 de noviembre, por lo que antes de ese día está previsto que se rubrice la firma. Desde Adif señalan que el procedimiento discurre «en tiempo y forma».
Asimismo, desde Crea MNN indican que «estamos trabajando de forma absolutamente coordinada con las entidades ferroviarias para cerrar el acuerdo de transacción en las próximas semanas, con las máximas garantías y total seguridad jurídica, tal y como requiere una actuación de esta relevancia».
Ampliación de capital
En paralelo a la materialización de la transferencia, los socios de Crea MNN tienen que llevar a cabo una ampliación de capital para ejecutar el primer pago acordado con las compañías públicas, que asciende a 216,87 millones de euros. BBVA, Merlin y Grupo Sanjose han apurado los plazos para ejecutar el aumento de capital. Se esperaba que, para su aprobación, la sociedad convocara una junta general de accionistas en octubre para celebrar en noviembre –requiere un mes de antelación–, pero no lo hizo y, en su lugar, recurrirá a un mecanismo más ágil que contempla la normativa como como puede ser la junta universal. Lo hará en los próximos días.
Hace poco más de un año, cuando anunciaron la nueva prórroga, Adif explicó que el proceso «podría finalizar antes» del plazo pactado. El gestor ferroviario ha pilotado el arduo proceso registral y catastral de las fincas y bienes patrimoniales en los cuatro ámbitos que integran el proyecto:Las Tablas Oeste; Estación Chamartín; Centro de Negocios Chamartín (CN); y Malmea, San Roque, Tres Olivos.
Madrid Nuevo Norte acoge una superficie total de 3,35 millones de metros cuadrados, de los que 2,3 millones corresponden a vías ferroviarias. Adif es el principal propietario de los suelos de este desarrollo al tener en sus manos el 49,4% de la superficie.
Crea MNN (antes Distrito Castellana Norte) cuenta con los derechos para hacerse con la mayor parte de las fincas (unos 1,5 millones de metros cuadrados).El proyecto solventó todos los escollos urbanísticos y judiciales tras recibir el aval del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en febrero de 2022.
Organización de los pagos
El acuerdo de venta entre Adif y Crea MNN se remonta a 2015. En ese momento se estructuró la operación a través de una financiación a 20 años por 1.245 millones de euros. Concretamente, el convenio fija que, en el momento de la firma, la promotora tendrá que realizar un primer pago de 216,87 millones de euros.
El siguiente desembolso se producirá a los cinco años y será de 68,69 millones de euros más unos intereses de 23 millones de euros. A partir de entonces y durante 15 años se realizarán pagos anuales por cantidades muy similares –decrecientes cada ejercicio–, hasta alcanzar un importe total de 984,22 millones de euros por los suelos más 261,23 millones de intereses.25.000 millones de inversión.
Madrid Nuevo Norte cerrará la brecha ferroviaria existente al norte de la estación de Chamartín-Clara Campoamor, dando lugar a un espacio urbano que traerá un nuevo centro de negocios a la ciudad, así como la inyección de 10.500 viviendas, espacios verdes y nuevas zonas comerciales. El atractivo de este proyecto no ha pasado desapercibido para las grandes promotoras residenciales, que han tomado posiciones haciéndose con suelo, especialmente en el ámbito Malmea-San Roque-Tres Olivos.
Así, compañías como Aedas Homes, Pryconsa o Acciona Inmobiliaria tienen suelos en esta zona que es, precisamente, la que cuenta con una mayor dotación de suelo residencial. Concretamente, de la edificabilidad total de 965.321 m2, la vivienda acapara 714.338 m2, lo que dará lugar a unas 7.000 unidades (ver gráfico).El proyecto, que previsiblemente moverá una inversión de más de 25.000 millones de euros, dará lugar al nuevo distrito financiero de Madrid.
El Centro de Negocios es, de hecho, uno de los cuatro ámbitos que conforman el desarrollo y contará con una superficie de casi 800.000 metros cuadrados, y una edificabilidad de 1,3 millones de m2.Madrid Nuevo Norte no solo revolucionará el mercado residencial y de oficinas, también supondrá una importante inyección de espacio retail al crearse un nuevo núcleo comercial. Concretamente, la prolongación de la calle Agustín de Foxá se convertirá en un nuevo eje comercial en la ciudad, emulando la calle Serrano del barrio Salamanca en el norte de Madrid. En total, el desarrollo contará con una edificabilidad comercial de 103.119 m2.
