Inversiones inmobiliarias alternativas

En nuestro objetivo de entender mejor el sector inmobiliario hemos querido saber más sobre las inversiones inmobiliarias alternativas. Por este motivo hemos querido consultar a un experto en la materia, Luis Perelló, director asociado de Auric Partners; quien ha colaborado con Belbex.com para explicarnos de una manera más detallada qué son las inversiones inmobiliarias alternativas y por qué cada vez son más los inversores que se interesan por ellas.

P.- ¿Qué podemos considerar como inversiones alternativas en el sector inmobiliario?

R.- Los usos “tradicionales” en el mercado de la inversión inmobiliaria han sido residencial, oficinas, comercial, industrial-logístico y hotelero. Se pueden denominar como “alternativos” a aquellos otros usos inmobiliarios, que suelen responder a la calificación urbanística dotacional-equipamiento, tales como residencias de estudiantes, geriátricos, colegios, hospitales privados, polideportivos, tanatorios etc. También se pueden incluir otras actividades como aparcamientos públicos, gasolineras o centros de datos.

P.- ¿A qué tipo de inversores les interesa este tipo de activos?

R.- El principal inversor es el propio gestor-operador de la actividad alternativa quien, o bien con fondos propios o a través de un socio financiero, ejecuta sus inversiones y por tanto su expansión.  

Históricamente, los operadores eran fundaciones, instituciones religiosas y empresas locales. En los últimos años se ha producido una gran corporativización del sector con la llegada de fondos de capital riesgo y gestores multinacionales a través de fusiones y adquisiciones, quienes han modernizado estos sectores y han puesto más énfasis en la experiencia de usuario.

Esto ha atraído el interés de inversores puramente inmobiliarios, actualmente fondos de inversión, socimis y “family offices” están siendo muy activos y muestran interés en este tipo de inmuebles. Se nota que el sector ha madurado y se está produciendo la disgregación entre patrimonio y actividad.

P.- Dentro de estas inversiones alternativas ¿cuáles son los activos más demandados y por qué?

El más demandado son las residencias de estudiantes. España es el país europeo que más «Erasmus» recibe. También es unos de los principales destinos a nivel mundial para estudiantes de postgrado y MBAs por el alto prestigio de nuestras escuelas de negocios. En cuanto al mercado nacional, se estima que un 25% de los universitarios españoles realizan movilidad geográfica entre provincias y requieren soluciones de alojamiento.

El segundo tipo de activos más demandados es el de residencias geriátricas. El envejecimiento demográfico, la elevada esperanza de vida (una de las mayores del mundo), las ayudas públicas sociales destinadas a este sector, y como comentábamos anteriormente, su alta corporativización por fusiones y adquisiciones de operadores junto con la llegada de multinacionales han atraído el interés de los inversores inmobiliarios.

En Auric Partners, vemos también un creciente interés por el mercado de hospitales. A pesar de contar con una buena sanidad pública, más del 24% de los españoles tiene un seguro privado de salud, cifra que crece anualmente. En cuanto al turismo sanitario, España recibe anualmente alrededor de 100.000 pacientes y se prevé que este sector mueva en 2020 en torno a 1.000 millones de euros, lo que supone un crecimiento anual de alrededor del 20%.

Luis Perelló, director asociado de Auric Partners

P.- Las inversiones alternativas ¿suponen un mayor riesgo que las inversiones tradicionales?

La dinamización de este sector, tanto desde el punto de vista de la inversión como de alquileres o contratos de gestión, ha reducido enormemente el riesgo de estas inversiones y por tanto su rentabilidad exigible.

Las rentabilidades prime de residencias de estudiantes o geriátricos se están situando en torno al 5,00 – 5,50 %. Aún por encima de los activos tradicionales (con excepción del industrial-logístico), pero se ha reducido notablemente esta diferencia.

P.-  En los últimos meses son muchos los fondos y patrimonialistas que se han interesado por las residencias de estudiantes ¿Qué riesgo-beneficio tienen este tipo de activos alternativos?

Al fin y al cabo, una residencia de estudiantes es totalmente sustitutiva de una vivienda en alquiler destinada a este público. Los precios de compra por metro cuadrado para inmuebles dotacionales son bastante inferiores respecto de las viviendas por lo que la rentabilidad es mucho mayor y ahí es donde ven la oportunidad los fondos y empresas patrimonialistas.

La estancia media de los estudiantes en residencias es de dos años, ya que es cuando éstos prefieren mudarse a pisos compartidos durante el resto de sus estudios. Los operadores de residencias están ejecutando proyectos más modernos orientados a la experiencia usuario, e incluso desarrollando residencias especializadas en diferentes públicos estudiantiles para competir con el mercado residencial, y de este modo ganar cuota de mercado respecto de la vivienda y reducir rotación.   

P.- ¿Qué tipo de inmuebles podrían convertirse a una finalidad dotacional? 

He encontrado algunas disponibilidades en Belbex.com que podrían tener un cambio de uso pero lo normal dentro del mercado es comprar directamente activos dotacionales ya que generalmente sus precios euro – metro cuadrado son inferiores y de este modo se mantienen los márgenes y rentabilidades. 

• Edificio en Guzmán el Bueno, (distrito de Moncloa) por su ubicación próxima a Ciudad Universitaria, podría ser una residencia de estudiantes tras una rehabilitación integral.
• Edificio en la calle Alcalá (Ciudad Lineal), su proximidad a la nueva sede de la escuela de negocios IESE (en construcción), al campus de Vicálvaro de la Universidad Rey Juan Carlos y a la Escuela de Hostelería Vatel, permitiría cubrir las necesidades de residencia de estudiantes en la zona este de Madrid.