Glosario del Sector Inmobiliario

Son muchos los términos inmobiliarios que componen la jerga del sector inmobiliario.

En Belbex.com hemos querido desarrollar un glosario donde encontrar las palabras más usadas en el argot inmobiliario y así facilitar su comprensión.

Glosario de términos inmobiliarios

ACI: Asociación de Consultoras Inmobiliarias, entidad que reúne a las empresas de consultoría inmobiliaria en España, como Aguirre Newman, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank y Savills.

AECC: Asociación Española de Centros y Parques Comerciales cuyo principal objetivo es constituir el foro de debate e intercambio de conocimiento sobre la realidad y futuro del fenómeno comercial en España.

AEO: Asociación Española de Oficinas, entidad que reúne a distintos profesionales, empresas e instituciones vinculadas a la Gestión del Patrimonio Inmobiliario Corporativo, y de manera más específica con el mercado de oficinas y centros de trabajo en España.

Agencia Inmobiliaria: empresa especializada dedicada a intermediar en operaciones de tasación, compra – venta y arrendamiento de propiedades inmobiliarias.

Agente Inmobiliario: persona física o jurídica que presta servicios de intermediación, asesoramiento y gestión relacionados con las distintas transacciones inmobiliarias: compra – venta, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles y de sus derechos correspondientes.

Apalancamiento: es la relación entre el crédito y el capital propio invertido en un proyecto inmobiliario. Es decir, usar endeudamiento para financiar una operación. La principal ventaja es que si la rentabilidad supera los intereses generados por el endeudamiento, la operación puede ser todavía más beneficiosa para el inversor.

APCE: Asociación de Promotores Constructores de España es la organización estatal representativa de los intereses del sector empresarial promotor y constructor. Su principal objetivo es representar y defender todo aquello que se relacione con el mercado inmobiliario y mejorar la actividad del mismo.

ASPRIMA: Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid es una organización empresarial cuyo principal objetivo es defender los intereses profesionales de las empresas inmobiliarias, siendo su norma primordial el servicio a la Comunidad y el diálogo entre las Administraciones Públicas para buscar soluciones a los problemas que afecten al sector.

Bajo Rasante (b/r): cualquier estructura o parte de la estructura que se encuentra bajo la superficie de suelo que le rodea.

Bienes Inmuebles: propiedades que no pueden moverse del lugar en el que se encuentran. Se comprenden como bienes inmuebles las oficinas –independiente de su ubicación-, locales comerciales, naves –independiente de su uso- y viviendas.

Bróker Inmobiliario: persona física o jurídica que por sí misma o a través de agentes inmobiliarios asociados tiene la función de intermediar en operaciones inmobiliarias haciendo posible el entendimiento entre las diferentes partes involucradas en la misma.

CAPEX: el Capital Expenditure es la inversión que realiza una empresa para aumentar el valor de los activos fijos ya existentes. A efectos de contabilidad se considera CAPEX cuando la inversión realizada mejora la capacidad productiva o aumenta la vida útil del activo ya existente.

CBD: Central Business District o también denominado distrito financiero. Son las áreas centrales de las ciudades donde se concentran los edificios de oficinas más representativos y comercios.

COAM: Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, es la corporación de derecho público que representa y defiende los intereses profesionales de los arquitectos de Madrid. Además salvaguarda los valores culturales y medioambientales de la Arquitectura en beneficio de la sociedad.

Comunidad de propietarios: es una entidad jurídica compuesta por los propietarios de las viviendas, plazas de garaje y locales comerciales de un mismo edificio, que se rige por las normas y estatutos por ellos acordados.

Consultora Inmobiliaria: empresa profesional y especializada que presta servicios de asesoramiento, intermediación, gestión y consultoría inmobiliaria a personas físicas o jurídicas.

Centro: en el mercado de oficinas se denomina centro a la zona histórica de la ciudad.

Corona: en el mercado logístico se define como corona las áreas que dividen las principales ciudades. Por ejemplo, en Madrid localizamos: primera corona, es el interior de los dos anillos de la circunvalación M-30 / M-40, donde la actividad está orientada hacia actividades de paquetería y distribución local. Segunda corona, se localiza entre la primera y el límite de la región -20 – 30 km- y está orientada hacia el almacenamiento y distribución de productos de consumo. Por último, la tercera corona se situada desde la segunda a -30 – 70 km- y concentra emplazamientos logísticos de media y baja rotación.

Distressed: en español su traducción es deuda con dificultades. Dentro del sector inmobiliario se le aplica este adjetivo aquellos fondos que invierten en activos de alto riesgo; a través de la gestión y la inversión, y el CAPEX, consiguen una revalorización y reposicionamiento de sus carteras inmobiliarias, además de altas rentabilidades cuando traspasan estas carteras a inversores con mayor aversión al riesgo.

Dotacional: son aquellos suelos o terrenos dentro del área municipal que se reservan dentro de un Plan General de Urbanismo para la construcción de edificios dedicados al servicio público. Los edificios de uso dotacional pueden ser de titularidad pública o privada.

Edificio Exclusivo: este término es generalmente empleado para aquellos edificios cuya explotación mayoritariamente (entre un 80% y 100%) se destina al mercado de oficinas.

Edificio Mixto: generalmente se llama así a los edificios  de uso residencial en los cuales una parte de la superficie está destinada al uso de oficinas o al uso comercial. La proporción del uso residencial y del uso terciario es bastante variable, aunque por lo general el uso residencial prevalece sobre el uso terciario. También se puede dar el caso de edificios mixtos que combinen dos o más usos terciarios.

Eficiencia Energética: es la práctica que tiene como objetivo reducir el consumo de energía. Además comprende el uso eficiente de los recursos naturales y la optimización de los procesos de producción de energía.

Entidad financiera: entidad autorizada para llevar a cabo actividades de financiación.

Especulación: conjunto de operaciones comerciales o financieras destinadas a obtener un beneficio económico, basándonos exclusivamente en las variaciones de precios en el tiempo.

Facility Management: es la disciplina que engloba diversas áreas para asegurar y gestionar el mejor funcionamiento de los inmuebles y sus servicios asociados, mediante la integración de personas, espacios, procesos y las tecnologías propias de los inmuebles.

Family Office: sociedad cuyo activo está constituido en más de un 50% por inversiones financieras o en las que el activo no está afecto a una actividad económica. La sociedad patrimonial deberá constituirse siguiendo los procedimientos de una sociedad mercantil, y pasará a tributar como patrimonial una vez cumpla el anterior requisito y más del 50% del capital pertenezca directa o indirectamente a no más de 10 socios, o a un grupo familiar.

Fondo de Inversión Inmobiliaria: son vehículos de inversión colectiva que invierten en bienes inmuebles. Estos fondos permiten, además de participar del mercado inmobiliario sin necesidad de tener un gran patrimonio, ser parte de una cartera diversificada de inversiones, disminuyendo el riesgo de las inversiones en instrumentos de naturaleza financiera.

High Street: en su traducción al español  se define como la calle más comercial de la ciudad. Es la localización más cotizada para quienes se dedican al mercado de gran consumo, también denominados retailers.

Infografía: es la técnica de elaboración de imágenes a través de programas de diseño. En el sector inmobiliario se utiliza este documento gráfico con una finalidad comercial cuando la obra de la edificación a explotar aún está sin finalizar, de esta manera el cliente puede visualizar el resultado final.

Inversor Inmobiliario: persona física o jurídica que invierte en bienes inmuebles. Según su aversión al riesgo y a la rentabilidad exigida a sus inversiones (TIR) se pueden dividir de mayor a menor riesgo y de mayor TIR a menor TIR exigida como:

• Oportunistas: TIR mínima del 20% y por lo general mayor al 30% y poca o ninguna aversión al riesgo.
• Valor añadido: TIR entre un 19% y un 15%, y una aversión al riesgo entre poca y moderada.
• Core Plus: TIR entre el 14% y el 10%, y una aversión al riesgo entre moderada y alta.
• Core: TIR entre el 9% y el 3% (en ocasiones inferior al 3%) y una aversión al riesgo muy alta.

Interés fijo: el tipo de interés fijo es un tipo de interés en el que las mensualidades siempre son las mismas las mismas durante todo el tiempo que dure el préstamo, independientemente del nivel del mercado inmobiliario.

Interés variable: el tipo de interés variable es un tipo de interés en el que se varía la operación financiera a lo largo del tiempo que dure, dependiendo de lo pactado en relación con un índice de referencia que evoluciona dependiendo de los movimientos del mercado al alza o a la baja. A este índice de referencia hay que sumarle un margen, estableciéndose una revisión periódica de actualización del índice.

Logístico: dentro del sector inmobiliario el mercado logístico engloba todos aquellos activos que sirvan para almacenar y/o distribuir los servicios y/o productos.

MLS: Multiple Listing Service es un sistema de colaboración entre agentes inmobiliarios que trabajan en una misma zona o área de forma continua y diaria. Es por esto que se considera una herramienta de carácter local. A través de esta base de datos se comparten aquellos inmuebles captados en exclusiva múltiple o compartida.

Patrimonialista: en el sector inmobiliario se conoce como patrimonialistas aquellas empresas que son propietarias de uno o varios inmuebles, de uno o distintos usos, y que su modelo de negocio es el arrendamiento. Invierten a medio y largo plazo con un grado de apalancamiento financiero sostenible.

Periferia: en el mercado de oficinas se denomina periferia a la superficie que comprende el segundo nivel radial desde el centro de la ciudad.

Prime: se emplea generalmente para el mercado de oficinas, pero también se puede emplear para el resto de usos terciarios y para el uso residencial. Se califican de prime las localizaciones o productos que se consideran excelentes para la compra o el arrendamiento. Normalmente las inversiones en activos situados en estas localizaciones son de bajo riesgo, lo que significa que tienen una mayor representatividad pero menor rentabilidad.

Prinex: es uno de los principales proveedores tecnológicos de soluciones de gestión para el sector inmobiliario.

Project Management: es la disciplina que se encarga de llevar las obras de adecuación de una oficina o local. El Project Manager planea y controla los recursos del proyecto. Este servicio lo ofrecen consultoras y empresas independientes.

Promotora Inmobiliaria: son empresas que destinan sus recursos al procedimiento que conlleva la construcción de nuevas edificios, independiente de su uso, y que posteriormente lo explotan en régimen de alquiler o lo venden a terceros. El beneficio resultante de la operación es su modelo de negocio. Pueden darse dos situaciones, la primera es que la promotora es la propietaria del terreno y responsable de solicitar los servicios de la constructora (para la construcción de las viviendas), y de la inmobiliaria (para la comercialización de las mismas). La segunda realice las tres actividades.

Proptech: es la palabra que está formada por “propiedad” –Prop– y “tecnología” en inglés –tech–. Proptech hace referencia a todas aquellas tecnologías que están ligadas al sector inmobiliario, como es el caso de los marketplaces o también conocidos como portales inmobiliarios como Belbex.com.

Registro de la propiedad: es una institución pública o registro público que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Rehabilitación Integral: es el proyecto que comprende trabajos que otorguen al edificio unas nuevas condiciones a nivel estructural y funcional. Actualmente está íntegramente relacionado con la rehabilitación energética, que incluye acciones que mejoren la eficiencia energética del edificio en cuestión.

Rehabilitación Parcial: es el proyecto que comprende trabajos que sólo rehabilitarán una parte concreta de la edificación, como por ejemplo la fachada, las cimentaciones o la instalación de los ascensores. Este tipo de trabajos también pueden relacionarse con la rehabilitación energética.

Render: sinónimo de Infografía.

Renta: es la cantidad de dinero que se paga regularmente por el alquiler de un bien inmueble. Se puede expresar de manera mensual, anual y dentro de la jerga inmobiliaria se expresa como renta por m²/mes.

Research: su traducción al español es “investigador”. En el sector inmobiliario terciario se denomina research a la parte de investigación de mercado que dedican las empresas. En nuestro caso disponemos del equipo de Research más grande a nivel nacional. En Belbex.com realizamos un research diferente al de consultoras o propietarios porque recabamos, verificamos y contrastamos los datos sin realizar conclusiones de mercado.

Retail: es la denominación que el sector inmobiliario da al mercado de los locales comerciales, ya sea a pie de calle, centros comerciales o parques de mediana superficie comercial.

Retranqueo: es el espacio que guarda un edificio o parte de él por detrás de una línea trazada a cierta distancia de una calle o de otros edificios.

Satélite: en el mercado de oficinas se denomina satélite a la zonas más alejadas del centro de la ciudad.

SAREB: es la Sociedad de Gestión de Activos de Procedentes de la Reestructuración Bancaria. Es una sociedad anónima que adquirió a las distintas entidades bancarias, con ayudas públicas, los activos inmobiliarios problemáticos procedentes del boom inmobiliario.

Secundaria: en el mercado de oficinas se denomina secundaria a la superficie que comprende el primer nivel radial desde el centro de la ciudad.

Smart Cities: en español serían “ciudades inteligentes”. Son ciudades que aplican las tecnologías de la información y comunicación con el objetivo de proveerla de infraestructuras que garanticen un desarrollo sostenible.

Sobre Rasante (s/r): cualquier estructura o parte de la estructura que se encuentra sobre la superficie de suelo que le rodea.

Socimi: son las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios  para su posterior arrendamiento, ya sea de forma directa o a través de participaciones en el capital en otras sociedades cuya inversión esté destinada a bienes inmuebles. Tienen carácter patrimonialista y un régimen fiscal propio.

Start Up: es una empresa emergente o de nueva creación y que se presenta como un modelo de negocio escalable.

Suelo Técnico: es un suelo que se utiliza en oficinas porque tiene una elevación superior para poder incluir el cableado de red necesario para que todos los puestos de trabajo y salas de reuniones tengan conexión a internet u otras instalaciones.

Tasa de Disponibilidad: hace referencia al porcentaje disponible para el alquiler o venta en el mercado o en una edificación en concreto.

Tasa de Ocupación: hace referencia al porcentaje ocupado en el mercado o en una edificación en concreto.

Tenant Rep: en español, representación o representante del inquilino. Son las consultoras y agentes inmobiliarios quienes prestan este tipo de servicio, que consistente en asesorar a empresas a la hora de la búsqueda de un espacio profesional dónde desarrollar su actividad. Este servicio asegura que el cliente encuentre un espacio que se adapte a sus necesidades y sea óptimo por su ubicación, superficie o coste. Además, el Tenant Rep representará y asesorará al cliente en la negociación y cierre del contrato de arrendamiento. Lo más habitual es que este tipo de servicios sean contratados por grandes corporaciones o empresas que operan a nivel internacional.

Terciario: dentro del sector inmobiliario se incluye dentro de terciario toda la actividad relacionada con el mercado de oficinas, locales y centros comerciales, parques de medianas superficies comerciales o naves –industriales, logísticas o comerciales-.

Valor Histórico: se entiende por coste histórico de los activos, su coste de adquisición adicionado con los valores que le son incorporados durante su vida. El coste histórico de un activo surge inicialmente de su valor de compra.

Value Added: en español su traducción sería valor añadido. En el sector inmobiliario es cuando se realiza la compra de un inmueble en el cual se invierte para revalorizar su valor en el mercado. Esta revalorización puede darse de tres formas diferentes: la primera, invirtiendo en una reforma integral o parcial (CAPEX). La segunda,  mejorando la gestión del antiguo propietario; y tercera, realizando una combinación de ambas, siendo esto último lo más habitual.

Yield: este concepto indica la rentabilidad inicial de una inversión inmobiliaria. Cuánto más segura y líquida sea la inversión, menor será su yield y al contrario, cuánto más arriesgada e ilíquida sea esta inversión mayor será su yield. En las inversiones inmobiliarias (y en todo tipo de inversión) se busca que a través de la gestión y/o el CAPEX la yield de salida -en el momento de de la venta- de la inversión sea mayor que la yield de entrada -en el momento de la compra- y de este modo conseguir que el precio de venta sea mayor que el precio de compra.