Según el índice GRETI (Global Real Estate Transparency Index) de 2018, Reino Unido, Australia y Estados Unidos ocupan el podio de países con mercados inmobiliarios más transparentes.
¿Pero qué ha llevado a estos tres países a ser más transparentes que el resto y cómo lo han conseguido?
El qué lo encontramos en la enorme competitividad interna de los diferentes actores que componen las industrias inmobiliarias de estos países y el cómo lo vemos, por ejemplo, en los rankings del mundo del brokerage, lo que les lleva a tener clasificaciones de los mejores agentes por zonas geográficas y segmentos de uso, que se elaboran en base a diversos parámetros como:
- Número de transacciones
- Cantidad de pies cuadrados negociados
- Número de mandatos en exclusiva
- Los usos en los que se es especialista
Últimamente también cuenta la opinión del cliente sobre el servicio prestado expresado mediante un rating. Estos listados son públicos y generan una confianza mayor en el cliente final que tendrá más claro a quién dirigirse en función de sus necesidades inmobiliarias. Los brókeres, para aparecer bien posicionados en estos rankings, se ven en la necesidad de compartir información veraz de las operaciones en las que han participado para que, una vez esta sea contrastada, su clasificación mejore respecto a la de sus competidores.
Los Rent Roll públicos facilitan el proceso de valoración y gestión de inmuebles gracias a su accesibilidad fácil y poco costosa
Otro ejemplo lo encontramos en que es pública la información de los rent roll de la gran mayoría de los inmuebles. Esto es así porque los contratos de arrendamiento son por lo general públicos y no privados como en España. Cosa que facilita enormemente el acceso a las rentas de cierre y la duración de los contratos de los diferentes arrendatarios de los inmuebles. Con estos comparables accesibles de manera tan poco costosa, es muy sencillo hacer valoraciones, tomar decisiones de gestión e inversión y prever con mucha antelación posibles movimientos corporativos que se puedan concretar en una operación para un agente y/o propietario.
Los agentes se benefician de un aumento de sus ingresos y rentabilidad gracias al efecto multiplicador de la transparencia
Todo este sistema genera un círculo virtuoso que redunda en beneficio del mercado. Los agentes se benefician del efecto multiplicador de la transparencia que, en parte, ellos mismos generan cuando comparten la información de sus operaciones ya que el tamaño de la “tarta” a repartir se incrementa sustancialmente y pueden trabajar en zonas y segmentos que previamente no controlaban, lo que aumenta considerablemente sus ingresos y rentabilidad. Los propietarios pueden gestionar sus carteras alineados con la realidad de los submercados geográficos donde se encuentran sus inmuebles y de este modo consiguen optimizar de mejor forma sus recursos. Y por último los ocupantes se ven beneficiados por un entorno armónico que vela por sus intereses. Podemos afirmar que este acceso a datos y conocimiento inmobiliario con rapidez y a un coste de adquisición muy inferior al de los mercados opacos genera una competencia que lleva a la excelencia de todos los actores.
Histórico de operaciones y comparables: otro dato valioso para los inversores
Por último, otro efecto beneficioso a destacar de esta transparencia total es el poderosísimo reclamo que supone para los inversores el acceso a un mercado con un histórico de operaciones y comparables de mercado totalmente contrastados, con ratios de vacío y de disponibilidad verificados, rentas de cierre y precios de venta públicos, yields reales, etc. No en vano el 75% de la inversión total en inmuebles de 2016 se concentró en los diez países con industrias inmobiliarias denominadas “altamente transparentes”. En aquel ranking GRETI de 2016 España quedó en el puesto 22º. En el ranking de 2018 ascendimos hasta el puesto 19º, empatados con Bélgica, Suiza e Italia. Hemos mejorado, pero todavía queda mucho camino por andar si realmente queremos competir en igualdad de condiciones con los mercados “altamente transparentes”.
