Gonzalo Bernardos: “El secreto está en saber en cuál de los distintos activos del sector inmobiliario invertir”

En Belbex hemos entrevistado al economista Gonzalo Bernardos para conocer su opinión sobre la actual inversión inmobiliaria. Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, analiza el estado del sector inmobiliario en general y del terciario en particular, comentando la situación de oficinas, locales y naves en Madrid. Además, nos ha contado sus previsiones para los próximos años y sus consejos de inversión.

¿Cómo describiría la situación actual respecto al sector inmobiliario terciario en Madrid?

La situación de Madrid es muy buena, derivado principalmente de dos cosas. La primera que los activos en relación a la mayor parte del resto de Europa están baratos y la segunda es que las perspectivas del crecimiento económico de España son muy buenas a medio plazo.

Además, Madrid va cobrando cada vez más importancia dentro del sector empresarial español. Por lo tanto, sobre todo las naves industriales y las oficinas están en una situación excepcional, a pesar de que continúa habiendo bastantes oficinas vacías en lo que es la periferia de Madrid.

Distinguiríamos dos zonas: la zona central y la periferia. La periferia sería una compra con expectativas, mientras que comprar en la castellana y otras zonas adyacentes sería una adquisición para tener aseguradas rentabilidades significativas, que podrían estar alrededor del 5 % o 6 %, pero sobre todo por la característica de tener plena ocupación.

El único segmento que tiene más problemas es el de centros comerciales, los tiene derivados de que los españoles no han vuelto a gastar como lo hacían hace 10 años y por lo tanto la plena ocupación de los centros comerciales, sobre todo los periféricos, no se da.

Si a esto le añadimos la tendencia que existe en EE.UU. de cierre de algunos centros comerciales periféricos, la inversión es bastante más prudente en ellos que en otras zonas que podemos considerar más consolidadas o de más elevado tránsito.

¿Dónde están las oportunidades en este sector?

Ahora en el terciario en España te pueden comprar family office, inversores españoles y cada vez menos inversores extranjeros especuladores. Cualquiera que te esté comprando en España en los próximos tiempos tendrá mucho más una característica patrimonialista que especuladora.

Conforme pase el tiempo, el atractivo del sector terciario en relación a la renta fija puede disminuir, porque vamos a ver subidas de los tipos de interés a largo plazo. Ya se ven en EE.UU. y esto reducirá el gap entre la rentabilidad del sector terciario y el bono de 10 años.

Esto posiblemente provoque que una parte significativa de los que han venido últimamente a comprar activos inmobiliarios los tengan que vender en los próximos años para equilibrar su cartera, una cartera que en relación al histórico, sobre todo de lo que podemos denominar family office, esta ponderada al sector inmobiliario y escasamente a renta fija.

¿Estaríamos ante una nueva burbuja en el sector inmobiliario residencial?

No. En el sector residencial están en situación peligrosa Barcelona, Madrid, Palma e Ibiza. En estas localidades cuando el Euribor empiece a subir, que esto empezará en el 2019 y será significativo en el 2020 como tarde, la subida de precios se quedará parada y entraremos en una situación de estancamiento de los precios.

Pero nada de burbuja, porque la economía española no tiene perspectivas de caer en recesión. Tiene un crecimiento muy sano, basado en exportaciones y en inversión en bienes de equipo, nada que ver con un modelo basado en el endeudamiento y en utilizar ese endeudamiento para construir viviendas que nadie va a ocupar, que era lo de la década pasada.

Las perspectivas a medio plazo en el sector inmobiliario son bastante mejores que las que había hace 10 años. También hay una diferencia y es que ahora no está en boom todo el país, solo principalmente esas localizaciones antes mencionadas. La fase alcista ya ha pasado o está a punto de pasar en Málaga, Alicante, Las Palmas y Tenerife. En el resto del país, está empezando.

Por tanto, perspectiva de burbuja ninguna. Ahora, esto no quiere decir que no nos encontremos con alguna sorpresa en Barcelona y Madrid entre el próximo año y 2020.

¿Cómo ve la inversión en nuevos nichos de mercado en Madrid?

La crisis catalana está haciendo que muchas empresas descarten invertir en Cataluña. Esto está trasladando las inversiones a otros lugares y está beneficiando muchísimo a Valencia, Málaga y Madrid.

A Madrid le beneficia en que va a ayudar a mejorar mucho el mercado de oficinas porque se esperan desplazamientos importantes de empresas hacia esta ciudad. También lo que está haciendo es que a todos aquellos que tienen patrimonio familiar y que tenían en sus carteras una ponderación de activos en Barcelona, están cambiando la ponderación y están haciendo que cada vez haya más activos en otros lugares, entre ellos Madrid. Por tanto en cualquier tipo de inversión, ya sea de vivienda, centros comerciales, naves u oficinas, realizada por actores españoles, familias o empresas, Madrid está cobrando más importancia.

¿En qué aconsejaría usted invertir en Madrid?

Si yo tuviera que invertir, lo tendría claro. Invertiría en naves industriales alrededor de Madrid, y dentro de esas naves, en logísticas. Por varias razones: porque están relativamente baratas (si las adquiero puedo conseguir rentabilidades de hasta 7%), porque viene el boom del comercio electrónico y por tanto se va a necesitar mucha más logística y porque la facilidad de ocuparlas es brutal.

¿Y en oficinas?

En cuanto a oficinas, hay un antes y un después de la crisis catalana en el mercado de oficinas en Madrid, pero continúa habiendo muchas desocupadas y esto está haciendo que el precio de las oficinas en Madrid este muy lejos, prácticamente entre un 30% y 35% menos, del que existía en 2007.

¿Cuáles son sus previsiones para el sector inmobiliario en 2018?

Excelentes porque el escenario macroeconómico es idílico, con un elevado crecimiento económico. Para el sector terciario el bono de 10 años difícilmente superará el 1,75, cada vez las empresas ganan más dinero (en 2016 lo que ganó una empresa media fue el 22,1% de incremento de beneficios), desde la perspectiva de la vivienda se van a crear casi 500.000 puestos de trabajo adicionales y además los bancos tienen mucha más predisposición para dar créditos al sector inmobiliario. Por lo tanto, todo indica que todos los sectores irán mejor.

¿Un consejo para inversores?

El secreto no está en invertir en el sector inmobiliario, porque si inviertes en 2018 vas a acertar, el secreto está en saber en cuál de los distintos activos del sector inmobiliario invertir. Si yo estuviera en Madrid y tuviera que invertir en vivienda, invertiría en los barrios del sur de Madrid o en la periferia de Madrid. En Carabanchel, Móstoles…
Y si tuviera que invertir en un activo del commercial real estate, invertiría en naves.