Entrevistamos a Claudio Losa, Director General de Estrada & Partners Madrid, consultora inmobiliaria especializada en proyectos logísticos, industriales y de inversión.
Losa nos comenta las últimas operaciones, nuevos proyectos y objetivos de la consultora y profundiza en la situación actual del sector inmobiliario.
¿Qué distingue a Estrada & Partners de otras consultoras inmobiliarias?
Estrada & Partners destaca por su especialización en los sectores industrial y logístico dentro del Real Estate, con una experiencia acumulada de más de 25 años y por nuestra visión global de los mercados presentes y futuros. Además, nuestras oficinas en Madrid, Barcelona y Valencia nos permiten dar cobertura a nuestros clientes en todo el territorio nacional.
¿Cuál es el perfil de sus principales clientes?
Debido a que nuestras áreas de especialización son las áreas industrial y logística, nuestros clientes son principalmente operadores logísticos, todo tipo de usuarios del sector de automoción, moda, alimentación, empresas del sector industrial, así como inversores institucionales, family offices, compañías tecnológicas, promotores y bancos. En definitiva, todas aquellas empresas que necesitan asesoramiento en un sector actualmente de moda y donde las oportunidades de inversión para unos, y de desarrollo y crecimiento para otros, van evolucionando día a día empujadas cada vez más por el consumo vía e-commerce.
Claudio Losa, Director General de Estrada & Partners
¿Cuáles son las principales operaciones en las que han participado en el último año?
En Barcelona nuestras dos últimas operaciones de alquiler han sido para el grupo promotor y patrimonialista VGP en Lliçà de Vall, con 10.000 m² para Districenter y otra operación 14.000 m² para Fercam, en San Esteve de Sesrovires.
En la zona centro, donde se multiplicó la necesidad de espacios construidos y suelo en el último año, nuestras últimas operaciones de arrendamiento son un proyecto llave en mano en Illescas, donde hemos asesorado a Mountpark, como propietario, en el alquiler de más de 44.000 m² para movimientos relacionados con e-commerce; el arrendamiento de 25.000 m², alquilado en su totalidad antes de terminar su construcción, del proyecto a riesgo promovido por Prologis en San Fernando de Henares, Madrid. Promotor para el que también comercializamos su nueva plataforma de 24.000 m² en la misma localización.
También destaca la venta de suelos por un total de más de 300.000 m² en los municipios de Alcalá de Henares, Illescas y Azuqueca de Henares, que desarrollaremos comercialmente junto con Delin Capital Partners, Mountpark y Gran Europa.
¿Cuáles son sus proyectos principales en marcha para 2019?
En Cataluña contamos con importantes proyectos en comercialización dentro de un mercado con escasez de oferta. Por ejemplo, comercializamos hasta 50.000 m² en Sant Esteve Sesrovires, para Segro.
En la zona centro, para estos próximos dos años contamos con una cartera en exclusiva de más de 250.000 m² de proyectos en fase de construcción, entre los que destacan 140.000 m² en Illescas; 45.000 m² en Alcalá de Henares; 50.000 m² en Azuqueca de Henares, y 25.000 m² en San Fernando de Henares, para diferentes propietarios como Delin, Mountpark, Prologis y Gran Europa. Además de contar con activos en venta para inversores en toda la geografía nacional.
¿Cuál es el reto más importante de su empresa a día de hoy?
Continuar con el buen trabajo realizado hasta hoy y consolidar nuestra presencia en el mercado de Valencia. Por otra parte, evolucionar en la línea de residencial y oficinas que hemos creado y que inició su andadura en el mes de febrero de este año con Commercial Estrada.
Han lanzado recientemente un nuevo departamento de Oficinas, Retail y Residencial, ¿Cuáles son los cambios más importantes que han aplicado?
Es Commercial Estrada el nombre elegido para este nuevo reto, que se ha iniciado en el mes de febrero de 2019, si bien la formación y estudio del mismo parte de 2 años atrás. En cuanto al funcionamiento y estructura, tanto de dicho departamento, como a nivel empresarial, no se han registrado cambios significativos, ante todo supone un crecimiento horizontal de la compañía, con una línea que desarrolla un formato de boutique para clientes ya fidelizados y nuevos clientes que buscan un trato muy próximo y prácticamente exclusivo. Al igual que en el área logística, nuestro devenir se va a desarrollar desde la especialización en Residencial de Prestigio de segunda mano y obra nueva, así como el trato con empresas y personas que buscan una imagen de corporatividad en sus futuras oficinas.
¿Qué segmento del sector, según sus datos, cree que será el protagonista en 2019?
Claramente la inversión en activos logísticos tendrá de nuevo un importante papel. Nos encontramos ya en la tercera ventana de venta de un mercado que se inició a finales del 2013, donde hemos pasado de ventas de activos al 8% – 9% de rentabilidad por aquellas fechas, a las recientes ventas de activos próximas al 5,25 % y aproximándonos poco a poco al 5,00%, con volúmenes de cifra de negocio que han superado los 1.300 MM y que este año suponemos se mantendrán en torno a los 1.000 MM de cifra de negocio, algo inferior al 2018 motivado por la escasez de producto.
También pensamos que la mediana superficie en contratación de nuevos espacios tomará relevancia el próximo año, con contratos para superficies de 5.000 a 20.000 metros cuadrados, con algún proyecto de gran envergadura para gran consumo, bien de la mano de los grandes retailers, bien del e-commerce. Esto no quita que la contratación de nuevas superficies de gran volumen no sea protagonista, pero es cierto que las decisiones están sufriendo un ralentí a la espera de conocer cuál es perfil socioeconómico, tanto macro como micro, para este año.
Por lo que auguramos un año de transición en letting y marcado por la observación de los datos de consumo y PIB a nivel macro.
¿Cuál cree que es el cambio más importante que se ha producido en el sector en los últimos años?
Podemos hablar de dos cambios importantes: por un lado, la entrada de un importante volumen de capital para la compra de activos en rentabilidad, que se lleva produciendo en los últimos 6 años, ya sea de la mano de socimis o bien de inversores institucionales extranjeros. Y por otro lado el incremento que ha experimentado el desarrollo de suelo para nuevas plataformas logísticas, principalmente las conocidas como “BIG BOX” que han venido a dinamizar la necesidad de creación de suelo para este tipo de proyectos.
¿En qué punto cree que se encuentra el sector inmobiliario?
El sector sigue atravesando un momento muy interesante, si bien creemos que se producirá un ajuste de los volúmenes de contratación en todas las áreas inmobiliarias, ajustes y normalización de precios en el sector residencial y terciario, estabilización de máximos en el sector logístico, y continuaremos con la contracción de yield de producto en inversión.
