A la hora de organizar los gastos que supondrá la firma del contrato de alquiler de un local, una de las cosas que debes tener en cuenta es la fianza, ya que es un dinero con el que no podrás contar hasta que abandones el inmueble.
Repasamos este concepto para que sepas cómo calcular qué fianza de alquiler tendrás que pagar para tu nuevo local comercial.
¿Qué es una fianza?
La fianza arrendaticia es una garantía que el arrendatario entrega al arrendador para asegurar que se cumplirán las condiciones que hayan sido pactadas en el contrato de arrendamiento.
En el arrendamiento de un local comercial se incluye el alquiler de una finca habitable que se utiliza para desarrollar una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. Puede ser una oficina o coworking, una tienda, una nave…
Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36, establece que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
En los arrendamientos de industria o negocio que impliquen también la cesión del uso de fincas urbanas, la fianza se exigirá por el importe equivalente a dos mensualidades del valor atribuido a dicho uso, y de no haberse estipulado tal valor, por el importe del 1 por 100 del valor catastral asignado al inmueble a la fecha del contrato, según el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
El depósito de fianza de alquiler de viviendas y otros inmuebles es obligatorio y gratuito para el arrendador y no tiene intereses.
En cuanto a la devolución del importe de la fianza, esta debe realizarse en el plazo de un mes, una vez finalizado el contrato de arrendamiento.
La fianza de alquiler en la Comunidad de Madrid
En el caso de la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza se hará por parte de los arrendadores en la Agencia de Vivienda Social.
Para obtener la devolución de la fianza de alquiler debe solicitarse mediante cita previa presencial o vía telemática en el organismo correspondiente. Cuando el documento de extinción del contrato de arrendamiento esté firmado por ambas partes, se podrá solicitar la devolución. Los plazos y vías pueden variar según la comunidad autónoma y el organismo competente correspondiente.
Hay algún caso en el que la obligación de devolver la fianza se cae total o parcialmente. Estos son los supuestos:
- Si el inquilino no ha cumplido con el pago de cuotas de alquiler de la vivienda, local, etc. o si existe deuda de algún tipo.
- Cuando hay algún desperfecto atribuible al inquilino o si excede del normal deterioro del uso.
- En los casos en los que la vivienda no se entregue en buenas condiciones en cuanto a limpieza. En estos casos, parte del dinero de la fianza se destinará a este fin.
Si hay desacuerdo entre las partes sobre la existencia de daños, el inquilino puede solicitar la fianza a través de un burofax, para presentar una reclamación. Si el arrendador mantiene su postura, el inquilino podría reclamar judicialmente.
Diferencia entre fianza de alquiler y depósito
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que además del mes de fianza, en el caso de arrendamiento de vivienda en contratos de hasta cinco años de duración o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el propietario puede solicitar, como garantía adicional, un depósito de hasta dos meses como garantía.
La diferencia principal con el depósito es que la fianza es obligatoria y el depósito es opcional.
La devolución del depósito se hace una vez entregadas las llaves, desde ese momento el propietario tiene un plazo de 30 días. Durante este plazo el arrendatario revisa el inmueble y si hubiera desperfectos puede emplear parte de ese dinero en arreglarlos, con las facturas correspondientes. Además, si hubiera algún impago por parte del inquilino podrá utilizar también ese dinero del depósito.
