Cómo funciona el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una transacción muy frecuente en los últimos tiempos.

El hecho de que sea difícil acceder a una vivienda hace que el alquiler con opción a compra sea una de las alternativas para quienes buscan adquirir una propiedad a medio plazo y asegurarse una inversión a largo plazo.

Te contamos en qué consiste esta transacción, sus ventajas e inconvenientes, sus características principales y todo lo que necesitas saber sobre su funcionamiento.

Qué es alquiler con opción a compra

Un acuerdo de Alquiler con opción a compra supone que el inquilino tenga la opción de comprar la propiedad después de un período de alquiler, con una parte de las rentas aplicadas al precio de compra.

El alquiler con opción a compra permite al inquilino optar a la compra de la vivienda alquilada en las condiciones que hayan sido acordadas en el contrato. Se combina el derecho de usufructo (arrendamiento) con una promesa de venta (compra-venta).

Contrato de alquiler de un inmueble

El contrato de alquiler es un documento que regula la cesión y el uso de un inmueble, los derechos y obligaciones del arrendador o propietario y el arrendatario o inquilino.

El arrendador cede el uso y disfrute del bien inmueble al inquilino por un tiempo determinado, por tanto, el inquilino tendrá la obligación de pagar la renta fijada entre las partes y devolver dicho inmueble, una vez finalizado el contrato, en las mismas condiciones en las que la recibió.

En caso de que el inquilino y arrendador tuviesen discrepancias, el contrato de alquiler puede ser utilizado como prueba.

Contrato de compraventa de un inmueble

Un contrato de compraventa pacta en firme la compraventa de un inmueble, obligando al vendedor a entregarlo y al comprador a pagar el precio de venta que ha sido acordado.

Contrato de alquiler con opción a compra de un inmueble

El contrato de alquiler con opción a compra es un contrato complejo, ya que se juntan dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento. Se trata de un contrato doble o mixto formado por dos subcontratos, un contrato de alquiler y uno de compraventa.

Se trata de un contrato “atípico y complejo” que no está regulado por el Código Civil. Su regulación está referenciada en el art 14 del Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

Para el propietario

• Ventajas
  • Gana dinero con el alquiler desde el primer momento
  • Tiene un seguro de impago de alquiler por la alta prima que se suele abonar
  • Le saca partido al inmueble de forma inmediata sin renunciar a una futura venta
  • Sigue teniendo derecho a beneficios fiscales por alquilar el inmueble
  • Si el inquilino no realiza la compra en el futuro, se queda con el dinero de la prima

• Inconvenientes
  • Puede ser una pérdida de tiempo si finalmente el inquilino no la compra
  • Imposibilidad de vender la vivienda mientras el contrato esté vigente, aunque le ofrezcan más dinero del que acordó con el inquilino
  • Si sube el precio de la vivienda no puede aumentarlo

Para el inquilino

• Ventajas
  • Parte de la renta mensual de alquiler y la prima será descontado cuando se formalice la compra si se convierte en futuro propietario
  • Se asegura la posibilidad de ejercer el derecho a compra de la vivienda
  • Puede adquirir la vivienda en cualquier momento
  • Aunque suba el precio del mercado inmobiliario, el precio se mantendrá congelado hasta el momento de la compraventa
    
• Inconvenientes
  • Si al final no compra la vivienda pierde la prima que abonó
  • Si baja el precio de la vivienda deberá pagar el precio fijado
  • Suele suponer un esfuerzo mayor que el de un alquiler normal, debido a la prima inicial y a que los pagos mensuales suelen estar por encima del mercado de alquiler
  • El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra. Por el alquiler debe liquidar el impuesto ITP en un plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. La opción de compra estará igualmente sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en un plazo también de 30 días desde la firma del contrato, según el tipo aplicable que tenga cada comunidad autónoma.

Precio en el alquiler con opción a compra

El precio de compra del inmueble se estipula en el precontrato de compraventa, en el que las partes establecen el precio final del inmueble. Respecto al precio hay dos puntualizaciones importantes:

• Del precio final se descontará un porcentaje de las cuotas del alquiler.
• La subida o bajada de precio según el momento del mercado no afectará a la subida o bajada del precio final, ya que será cantidad fijada por contrato la que tiene que abonarse.

¿Es obligatoria la prima en el alquiler con opción a compra?

La prima por la opción a compra es pactada en el contrato de compraventa. No es obligatorio que haya prima, pero sí es frecuente y recomendable para el propietario, ya que funciona como una “señal” y es una forma de asegurar que ese interés de compra es real.

¿Debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato de alquiler con opción a compra?

Según establece el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, si se pacta, el contrato de alquiler con opción a compra podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Debe quedar previsto el precio para la adquisición del inmueble y la prima, además de señalar quién pagará los gastos que supongan la elevación a público del contrato, la inscripción y el plazo.

¿Quién paga el IBI en un contrato de alquiler con opción a compra?

El propietario paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a menos que se determine de otra forma en el contrato de arrendamiento.

¿Cuáles son los requisitos para el alquiler con opción a compra?

Generalmente los requisitos incluyen un pago inicial, un período de alquiler específico y un precio de compra acordado.

Es muy importante revisar los términos y condiciones del contrato antes de firmarlo.